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​夫妻一方在婚姻存续期间与第三人恶意串通订立合同,转移夫妻共同房产,另一方该如何救济?

转载法律内参2023-12-102500

​夫妻一方在婚姻存续期间与第三人恶意串通订立合同,转移夫妻共同房产,另一方该如何救济?

夫妻一方在婚姻存续期间与第三人恶意串通订立合同,转移夫妻共同房产,另一方该如何救济?下面的案件供参考。



石家庄市栾城区人民法院

民事

(2018)冀0111民初462号

原告:孙惠娜,女,1985年5月3日生,汉族,住石家庄市栾城区。

委托诉讼代理人:刘卓,河北北方国立律师事务所律师。

被告:安惠娟,女,1978年10月30日生,民族,住石家庄市裕华区。

被告:安伟光,男,1984年4月13日生,汉族,住石家庄市栾城区。

原告孙惠娜与被告安伟光、安惠娟确认合同无效纠纷一案,本院于2018年3月20日立案后,依法适用简易程序,于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告孙惠娜及其委托诉讼代理人刘卓、被告安伟光、安惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孙惠娜向本院提出诉讼请求:1、二被告签订的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与安伟光为夫妻关系,二被告为姐弟关系。2017年3月6日,在未告知原告的情况下,二被告私下签订石家庄市存量房买卖合同,将位于石家庄市裕华区房屋一套,以明显低于市场价格的100万元转让给安惠娟。事后,原告才得知房产被变卖,并且安伟光也未给付原告任何房歉。安惠娟在明知该房屋系原告夫妻共同财产,且二人正在闹离婚,二被告串通,通过买卖形式将原告夫妻共同财产低价转移,违反了合同法强制性规定,其买卖合同无效。

被告安伟光辩称,房屋属于正常买卖,为有效合同。当时家中经济困难,为偿还所欠债务,才出售该房屋,并且当时已通知了原告,原告对此知情。

被告安惠娟辩称,房屋属于正常买卖,为有效合同。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,原告孙惠娜向本院提交的证据:1、结婚证,用以证明原告与被告安伟光系夫妻关系;2、房地产权登记信息、抵押权登记信息、房屋买卖合同各一份,用以证明案涉房产过户情况,二被告签订的买卖合同约定房产价值与安惠娟用该房产抵押价值差距过大,双方串通过户,以合法形式掩盖非法目的,该合同应为无效合同。二被告的质证意见为:证据1、2真实性无异议,但不认可原告的证明目的。

被告安伟光向本院提交的证据为:1、案外人李会川与安伟光的资金往来信息表,用以证明对李会川负有债务;2、被告母亲住院发票,用以证明因母亲住院发生的债务,进而变卖房产。原告的质证意见为:证据1只能证明安伟光与李会川之间存在经济往来,不能证明为借贷关系;证据2与本案无关联性,且与原被告离婚案件庭审笔录中陈述不一,均不认可。被告安惠娟均无异议。被告安惠娟未向本院提交证据。

经审理查明,原告孙惠娜与被告安伟光系夫妻关系,被告安惠娟与被告安伟光系姐弟关系。2015年12月22日,原告孙惠娜与被告安伟光夫妇二人购买了案外人景涛所有的,位于石家庄市裕华区房屋一套,建筑面积137.32平米,并登记在被告安伟光名下。2017年3月6日,二被告签订《石家庄市存量房买卖合同》,编号为:2017030615022050359,将上述房产以100万元价值出卖给被告安惠娟,次日,办理房屋所有权人变更登记。2017年3月17日,安惠娟办理抵押权登记,抵押权人为:中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部,抵押价值为150万元。

现原告诉至本院,称被告安伟光未经原告同意,将房产变卖给安惠娟,安惠娟在明知二人正在闹离婚的情况下,将房产过户并抵押,且未支付合理房价,属通过买卖形式将原告夫妻共同财产低价转移,违反了合同法强制性规定,买卖合同应为无效合同。二被告辩称,2017年3月份,安惠娟将房款100万元,通过安惠娟建设银行账户转账至安伟光建设银行账户,房屋属于正常买卖,为有效合同。

本院依职权调取了二被告2017年1-5月份建设银行客户交易明细单,被告安惠娟的交易明细单中,未发现有100万元交易记录。被告安伟光的交易明细单中,未发现有100万元交易记录,但交易日期为2017年3月24日一栏中,有一笔150万元交易记录,备注为“给安惠娟的贷款”。原告孙惠娜无异议。被告安伟光的质证意见为:当时可能记错了,2017年3月24日150万元就是房款,安惠娟买房后,抵押权人(银行)直接把150万元转到我的卡上,我收到100万元,其余50万元,时间不长就给了安惠娟,是通过银行转账还是现金记不清了。被告安惠娟经本院传票传唤,在本院指定期间内未到庭进行质证。

另查明,2017年5月23日,安伟光诉至本院,要求与孙惠娜离婚,2017年6月24日,本院作出(2017)冀0111民初880号民事判决书,判决不准离婚,在该案卷宗庭审笔录显示:“原告(安伟光)讲一下婚后共同财产。安:我们2015年底买了一套房屋,就是被告(孙惠娜)所说小区,以我的名义买的,我们按揭贷款,有房产证,房屋简单装修后对外出租,每月1900元……”。2017年10月20日,孙惠娜诉至本院,要求与安伟光离婚,庭审后,孙惠娜于2017年12月27日向本院提出撤诉申请,要求撤回起诉,本院作出(2017)冀0111民初1607号民事裁定书,裁定准许孙惠娜撤回起诉,在该案卷宗庭审笔录中显示:“关于财产问题由被告(安伟光)发表意见。安:在夫妻生活期间,双方经常吵架,父亲就给了30万元首付买房,登记在安伟光名下,当时卖房的时候,给孙惠娜说过这事……”。

以上有原被告提交的证据、本院调取的证据以及双方当事人当庭陈述予以证实。

本院认为,夫妻关系存续期间依法取得的财产应为夫妻共同财产,本案案涉房屋为原告孙惠娜与被告安伟光共同所有。2017年3月案涉房屋买卖过户并抵押后,被告安伟光于2017年5月起诉离婚,在庭审中,其仍称案涉房屋对外出租,对房屋过户、抵押情况只字未提,足以看出案涉房屋买卖并未取得原告孙惠娜同意或征询原告孙惠娜意见。

关于买受方安惠娟是“善意”或“恶意”,主要分析以下两点,一、买受人是否尽到了必要的注意义务,二、是否实际支付了合理房款。首先,《婚姻法解释一》第十七条第二款规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,应平等协商,取得一致意见。被告安惠娟在合同订立前,应当对房屋及其权属情况进行合理审查,并进行详细了解,安惠娟与安伟光系姐弟关系,鉴于当事人身份关系的特殊性,以及结合安孙二人离婚情况、房屋过户情况,可以看出安惠娟应尽注意义务,而未实际尽到。其次,二被告在庭审中均辩称,2017年3月份,通过安惠娟建设银行账户将房款100万元一次性转账至安伟光建设银行账户。但通过二人银行交易明细,并未发现100万元交易记录。即使是安惠娟抵押贷款后才给付安伟光房款,也不会一次性给付安伟光150万元,与生活经验、交易习惯严重不符。并且,同年3月份,房屋抵押贷款150万元,与房屋买卖合同约定价值100万元,相距悬殊,且明显低于当时石家庄市区房屋价值。综上,二被告买卖行为损害了原告孙惠娜的利益,买卖合同应为无效。

依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条之规定,判决如下:

被告安伟光与被告安惠娟于2017年3月6日订立的石家庄市存量房买卖合同无效。

案件受理费80元,减半收取40元,由二被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期满之日起7日内预交上诉费80元(收款单位:河北省石家庄市中级人民法院,账号:62×××47,开户银行:河北银行华兴支行),逾期不交也不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。

二〇一八年五月二十五日

书记员     石金红


石家庄市中级人民法院

民事案

(2019)冀01民终2264号

上诉人(原审原告):孙惠娜,女,1985年5月3日生,汉族,现住石家庄市栾城区。

委托诉讼代理人:谷德雨,河北俱时律师事务所律师。

上诉人(原审被告):安伟光,男,1984年4月13日生,汉族,现住石家庄市栾城区。

委托诉讼代理人:李冰,河北新旭光律师事务所律师。

上诉人(原审被告):安惠娟,女,1978年10月30日生,汉族,现住石家庄市裕华区。

被上诉人(原审被告):靳新良,男,1978年10月3日生,汉族,现住石家庄市裕华区。

被上诉人(原审第三人):中国建设银行股份有限公司石家庄分行(原名称为中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部),住所地:石家庄长安区广安大街26号。

负责人:张连钢,该分行行长。

委托诉讼代理人:樊莉,河北南伊律师事务所律师。

上诉人孙惠娜因与上诉人安伟光、安惠娟及被上诉人靳新良、中国建设银行股份有限公司石家庄分行(以下简称建设银行)财产损害赔偿纠纷一案,不服石家庄市裕华区人民法院(2018)冀0108民初3926号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

孙惠娜上诉请求:1、撤销一审判决;2、依法改判支持上诉人的诉讼请求;3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、建设银行提交的《房屋买卖合同》中乙方买受人签字为“靳新良代安惠娟签”,一审法院认定靳新良与安惠娟虽系夫妻关系,但靳新良在“购买安伟光房产中并未有参与”的认定错误。2、2017年2月17日,安伟光与安惠娟(代理人靳新良)签订的《房屋买卖合同》中房产总金额200万元整,该房产具有夫妻共同债务462530.98元;2017年3月7日该房产的评估价值为1922500元。(2018)冀0111民初462号生效判决书以及一审法院已经认定房产属于上诉人与安伟光的夫妻共同财产,故房产于2017年2月17日转移房产登记时《房屋买卖合同》的房价200万中的增长价值属于上诉人所有,一审法院却认定房产的增长价值不属于上诉人所有,认定事实错误。3、一审法院将建设银行违反《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》、《中国建设银行个人住房贷款办法》、《中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知》等规定违法违规放款,将建设银行在贷款人安惠娟、靳新良严重不符合按揭贷款实质条件和程序要求的情况下依旧违法违规放款,认定为善意第三人/善意取得,明显错误。二、一审法院适用法律错误。1、依据《婚姻法》第十七条(夫妻对共同所有的财产,有平等处理权)和《侵权责任法》第八条(二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任)的法律规定,结合安伟光、安惠娟的身份关系以及建设银行提交的安惠娟与安伟光之间的《房屋买卖合同》由靳新良代安惠娟签字,故按揭贷款及房屋买卖参与人靳新良应当与安惠娟承担连带赔偿责任。2、依据《物权法》第二条(本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权)的法律规定,房产属于夫妻共同财产,房产在2017年2月登记转移时的增长价值属于上诉人所有,一审法院适用法律错误。3、依据《物权法》一百零六条“当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定”。及于本案建设银行的放贷过程以及庭审中买受人安惠娟陈述购房价148.5万元,难以认定建设银行取得抵押权时的善意。银行违法违规放款行为即使没有违反法律法规的强制性规定,其提交的《房屋买卖合同》房屋购买价款为200万元,但是庭审中买受人安惠娟陈述购房价格为148.5万元,建设银行的违反违法以及非善意行为常理可见。且建设银行违反《中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知》的规定,建设银行作为专业的金融机构,在严格控制贷款人夫妻共同签字贷款的同时,也应当履行谨慎的审查义务去审核按揭贷款人所购房产是否存在共有人的情形,至少应审查是否属于夫妻共同财产,对于建设银行明知应当审查而故意不审查行为,不应认定其为善意第三人/善意取得。4、一审法院以登记的“单独所有”而认定财产所有权,适用法律错误,属于认知片面。依据《物权法》第十七条(不动产权属证书是权利人享有该动产物权的证明,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准),对于夫妻关系存续期间取得的房产所有权,一审法院应当审查不动产登记簿,应当审查房管局是否备案未登记名字一方的放弃声明,否则应当依据《婚姻法》第十七条的法律规定认定为夫妻共同财产。5、通过本案的庭审录像可以证实,建设银行的相关资料中包含有建设银行违法、违规发放贷款、非善意第三人的证据,但是一审法院对于上诉人调查取证请求不予理睬,明显的程序违法。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条(有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立)及《民事诉讼法》第六十四条的法律规定是对“谁主张,谁举证”原则的重要补充,法院应当依上诉人的申请依法调取证据,调取建设银行档案中保存的全部档案资料。但一审法院仅机械地从表面情况做出判断,认定当事人的情况不符合申请法院调查取证的标准,无视查明案件事实的需求,拒绝当事人申请,径行判决,显然是违背了以事实为依据,以法律为准绳的审判宗旨,其实质上是违反法定程序。最高人民法院(2018)最高法民再28号民事判决书对这一点有着明确的阐述。三、其他。1、上诉人已就建设银行违法违规、明知“假按揭”却予以放款的行为向银监会提起投诉、举报,并向银监会要求建设银行涉案房产贷款的全部档案资料,包括庭审录像中提到的建设银行发放按揭贷款应当收集、核实房产出售方共有人的资料清单。2、法律应保护弱势群体的公民权益,而不是保护“弱势群体”金融机构银行的违法利益。对于建设银行严重违法违规、明知系同族亲属的“假按揭”而不符合发放贷款却依旧放款的行为,除由银监会予以惩罚外,本案建设银行的所作所为难以认定其放贷行为符合善意第三人的构成要件。否则,不利于保护公民的合法权益,有悖于社会主义核心价值观的诚信、平等、公平公正的价值取向。3、(1)2017年2月17日涉案房产转移登记,2017年3月7日涉案房产评估价值1922500元。即使偿还银行贷款462530.98元后,房产价值剩余146万多元,作为房产共有人的上诉人至少可以分割73万元(且安伟光具有转移、隐匿夫妻共同财产的情形,符合应当不分或者少分的情形);(2)一审法院将属于上诉人的房产增长价值部分排除在外,仅判决赔偿上诉人损失41万多元,显失公平公正;(3)房产抵押不予撤销,不能返还,上诉人与安伟光离婚时不能分割安惠娟名下的属于上诉人产权的涉案房产,势必会产生守法公民无路维权的社会乱象。综上,上诉人认为一审法院认定上诉人财产价值不包含增长价值的计算方式错误,认定靳新良未参与房屋买卖过程不承担赔偿责任错误,认定建设银行为符合善意取得制度错误,且一审法院存在严重程序违法。上诉人认为一审法院判决不符合社会主义核心价值观的价值取向,严重侵害了上诉人的应得权益。故依法提起上诉,请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。

安伟光答辩称,一、孙惠娜主张房产价值为1922500元错误。首先,该房产所谓的1922500元的评估,是在贷款时银行单方委托评估机构进行的评估,该评估的用途仅用于银行在发放贷款时的内部参考,除银行外,各方当事人均未认可该评估报告。并且该评估报告也不能作为司法审判中直接认定房屋价值的鉴定报告,在司法审判中,应当由人民法院委托有司法鉴定资格的鉴定机构进行鉴定。其次,在本案中关于房产实际价值的证据相互冲突,被一审法院撤销的买卖合同中载明的房屋交易价格为100万元,在贷款银行备案的房屋买卖合同中载明的交易价格为200万元,而根据安伟光与安惠娟之间的银行转账记录反映出的双方实际交易价格为145.8万元。在此情况下,对于房产价值的认定应以双方的实际交易价格145.8万元作为认定房产价值的依据。二、涉案房产中有462530.98元的按揭贷款并非是使用安伟光、孙惠娜的夫妻共同财产进行的偿还,上诉人主张对该部分的贷款所对应的房产价值享有权利无依据。根据安伟光的银行流水显示:2017年2月10日,安惠娟向安伟光建设银行账户支付35万元,2017年2月27日又分别支付5.8万元和5万元,共计支付45.8万元后,安伟光才还清了光大银行的贷款,因此,该笔贷款的偿还使用的并非夫妻共同财产,孙惠娜无权就该部分贷款所对应的房产价值主张权利。三、安伟光、孙惠娜二人尚未离婚,双方之间的共有基础仍然在存在,孙惠娜此时要求对房产价值实行分割,不符合物权法第九十九条的规定。四、孙惠娜一审的诉讼请求相互矛盾,孙惠娜既然提出了支付赔偿款的诉讼请求,便无权再提出撤销房产登记等诉请,债权与物权不得同时主张。五、建设银行对于涉案房产属于夫妻共同财产的情况并不知情,属于善意第三人,在本案中无过错。综上,请求驳回对孙惠娜的全部上诉请求。

安惠娟答辩称,安惠娟已经将全部购房款支付给安伟光,现在全部购房款由安伟光持有。目前房屋无法返还或购房款无法分割原因由安伟光造成,与我无关。孙惠娜只能要求安伟光进行赔偿,在安惠娟已全额支付购房款情况下一审判决仍要求我方承担赔偿责任不但有失公平且无任何法律依据。

安伟光上诉请求:1、请求撤销一审判决第一项,并改判驳回孙惠娜的一审全部诉讼请求;2、本案全部诉讼费用全部由孙惠娜承担。事实与理由:一、一审判决对上诉人与安惠娟之间真实的购房交易价款没有查清,房屋的实际价值应当参照当时双方交易的实际价格即145.8万元进行确定。二、安伟光与孙惠娜尚在婚姻关系存续期间,其法定的共有关系并未丧失,孙惠娜现无权要求对房产价值进行分割,一审判决现要求安伟光对孙惠娜承担赔偿责任,本质上属于对夫妻共有财产分割,适用法律错误。夫妻共有财产属于共同共有而非按份共有,依据物权法第九十九条规定,只有在双方共有的基础丧失即离婚时才可以请求分割,二人目前双方仍在夫妻关系存续期间,并不具备物权法规定的进行分割的条件。另外,对于在离婚时夫妻共有财产的分割并不是简单的按照双方各50%的份额进行分割,还要结合双方在婚姻关系存续期间是否有过错及过错程度综合判定各自应当分得的份额。因此,目前一审法院简单的判定上诉人按照房产价值的50%对孙惠娜进行补偿,不符合婚姻法的相关规定。

孙惠娜答辩称,1、关于赔偿数额计算方法,涉案共有房产在2017年2月增值部分也应属于夫妻共同财产,依据婚姻法第17条、最高人民法院关于婚姻法司法解释三第18条,应当予以认定。房产过户时的房产价值应当以房产过户时第三方评估机构的评估结果为准,即1922500元,应以此计算赔偿数额。2、关于夫妻关系存续期间共有财产的分割问题。一审法院生效判决已经可以认定安伟光存在转移变卖等严重损害夫妻共同财产利益行为,且房产已经过户到安惠娟名下,不能分割房产。依据最高人民法院关于婚姻法司法解释第4条,本案可以分割夫妻共同财产,本案应适用侵权责任法,不适用婚姻法。对于安伟光损害孙惠娜财产权益的行为,安伟光应予以赔偿。

安惠娟答辩称,同意安伟光的答辩意见。

安惠娟上诉请求:1、依法撤销一审判决第一项,并改判驳回孙惠娜要求安惠娟赔偿其房产损失的诉讼请求;2、本案全部诉讼费用全部由孙惠娜承担。事实与理由:上诉人已经将购房款全额支付给安伟光,现全部购房款由安伟光持有,目前房屋无法返还或购房款无法分割的原因由安伟光造成,与安惠娟无关。上诉人共支付了145.8万元购房款给安伟光,用于购买案涉房屋,并且在购房时,该房屋登记在安伟光一人名下,安惠娟与安伟光协商并按照当时的房屋市场价格进行交易,没有任何过错。另外,安伟光与孙惠娜之间对于房产的分割是其夫妻之间关于共同财产分割问题,房产可以返还的情况下,由双方对房产进行分割,房产无法返还,则由双方对房款进行分割。无论是之前登记在安伟光个人名下的房产,还是目前由安伟光持有的售房款,均由安伟光个人控制,孙惠娜只能要求安伟光进行赔偿。在安惠娟已经全额支付了购房款的情况下,一审判决仍要求安惠娟承担共同赔偿责任,不但有失公平,而且没有任何法律依据。

孙惠娜答辩称,一审法院生效判决已经认定买卖合同无效,认定涉案房产系孙惠娜与安伟光夫妻共同财产,认定安惠娟与安伟光损害了孙惠娜利益,应承担侵权责任。2017年2月涉案房产过户时孙惠娜与安伟光在闹离婚,系第二次诉讼离婚期间。2016年安伟光与孙惠娜闹离婚,安伟光被孙惠娜堂哥故意伤害导致轻伤,安惠娟仅仅有安伟光一个亲弟弟,不知二人闹离婚不符合常理。依据民法高度盖然性证明原则可以推定安惠娟与安伟光恶意串通损害我方利益,应驳回其上诉请求。

安伟光答辩称,同意安惠娟的上诉意见。

建设银行答辩称,一审判决认定事实清楚,证据确实充分。建设银行与安惠娟、靳新良签订的《个人住房(商业用房)借款合同》合法有效,依法享有案涉房屋的抵押权。首先,建设银行依法合规放贷。借款合同在签订之前,建设银行审慎核查和安惠娟、靳新良的贷款条件,通过提交身份证、结婚证等证件,证明其有合法身份,同时建设银行对借款人的收入情况及偿债能力进行了审查。建设银行要求借款人提供房屋买卖合同及首付款支付凭证和安伟光为房产所有权人的不动产证明等贷款所需要的相应材料。由此可见,建设银行的放贷行为没有违反法律法规,并且完全符合银监会、中国人民银行、中国建设银行的文件和操作规范。对于孙惠娜提交的相关银行及银监委的规章部分已经作废,而部分《通知》及《办法》文件也恰恰能证明建设银行放贷的合法合规。其次,《个人住房(商业用房)借款合同》中的抵押条款亦未违反法律、行政法规等强制性规定,应当合法有效。再次,建设银行属于善意取得。我国物权在物权变动方面采取登记公示原则,赋予物权登记的公信力,而公信力的功能即在于即使所登记的物权信息错误、有瑕疵,而第三人因信赖该登记的公信力而做出的交易也应予以保护,适用善意取得制。物权法第一百零六条不仅规定了不动产所有权可以适用善意取得,而且不动产的其他物权亦适用善意取得。本案中,安伟光出售给安惠娟的房产亦即用作借款抵押担保的房产登记产权人仅有其一人,没有登记孙惠娜为权属人,也没有关于共有人的登记,建设银行基于对登记公信力的信赖,有理由相信安伟光依法享有处分该房产的权利,且虽然我国婚姻法规定了夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共有的一般原则,但是却也同时承认夫妻约定财产制度,因此夫妻之外的第三人无从得知登记在一方名下的房产系夫妻共同共有还是一方所有。建设银行在审查安伟光及安惠娟提交的权属证书时已尽到注意义务,且安伟光也顺利在不动产登记中心为安惠娟办理了房产过户手续,从而进一步说明,建设银行有理由相信登记在安伟光名下的房产为安伟光个人所有;且建设银行已经按合同约定出借了相应的款项,涉案房屋已经办理了抵押登记,建设银行取得涉案房产的抵押权符合善意取得的构成要件。

靳新良未作答辩。

孙惠娜向一审法院起诉请求:1、请求被告向原告支付补偿款97.5万元(房产按揭贷款时评估价值195万元的50%);2、请求撤销被告安惠娟就石家庄市裕华区房产在石家庄房屋登记交易中心办理的所有权备案登记;3、请求确认被告安惠娟、被告靳新良与第三人建行河北省分行营业部订立的《个人购房借款及抵押担保合同》中的抵押部分无效;4、请求撤销第三人建行河北省分行营业部就石家庄市裕华区房产在石家庄房屋登记交易中心办理的抵押登记;5、诉讼费、保全费、保单费等相关费用由被告承担。

一审法院认定事实:原告孙惠娜与被告安伟光系夫妻关系,被告安惠娟与被告安伟光系姐弟关系,被告安惠娟与被告靳新良系夫妻关系。2015年12月22日,原告孙惠娜与被告安伟光购买位于石家庄市裕华区房屋一套,登记在被告安伟光名下。购买时交纳首付款34万元,剩余47万元从银行按揭贷款。2017年3月6日,被告安伟光与安惠娟签订《石家庄市存量房买卖合同》,将上述房产出卖给安惠娟,次日办理房屋所有权人变更登记。2017年2月24日,被告安惠娟与第三人中国建设银行股份有限公司石家庄分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》,被告安惠娟从第三人处贷款150万元,贷款期限360个月;并用涉案房产作抵押。合同签订后,2017年3月17日,就涉案房屋办理(2017)石家庄市不动产证明第0014886号抵押登记,抵押权利人为第三人,抵押价值为150万元。后原告诉至石家庄市栾城区人民法院要求确认被告安伟光与安惠娟签订的房屋买卖合同无效。2018年5月25日,石家庄市栾城区人民法院做出(2018)冀0111民初462号民事判决书,判决被告安伟光与安惠娟于2017年3月6日签订的《石家庄市存量房买卖合同》无效。该判决已生效。

又查明,在2017年3月7日,涉案房屋办理过户时,被告安伟光因购买房屋银行贷款剩余462530.98元尚未偿还。安惠娟在办理房产抵押时房屋评估价值为1922500元。

一审法院认为,关于被告安惠娟与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》中抵押条款的效力问题,《物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。显然,我国在不动产物权确认问题上是采用登记制,并且赋予登记以公信力,即采用公信原则。公信原则在于公示的内容即使有瑕疵的情况下,第三人信赖该公示的内容所从事的交易,而取得的相应权利仍然受到法律保护。公信原则的存在是维护交易安全和秩序,保障当事人合法权益考虑,因此对不动产交易适用善意取得制度。根据《物权法》第一百零六条的规定,受让人取得不动产或动产的所有权的,原所有权人可以向无处分权人请求赔偿损失,当事人取得其他物权的适用该规定。因此本案中第三人在被告安伟光及安惠娟出示涉案房产登记权利证书(显示安伟光单独所有变更登记后为安惠娟单独所有)后,有理由相信涉案房产系安伟光或安惠娟单独所有,有处分该房产的权利,因此第三人已经尽到合理审慎审查的义务,安惠娟与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》中抵押条款,在原告无有效证据证明违反法律法规强制性规定的情况下,属于合法有效的条款。对原告主张不予支持。该条款合法有效,因此原告主张撤销,不予支持。

关于本案原告主张补偿款的问题,本案涉案房屋在2015年12月22日,安伟光与原告购买时价值为81万元,在2017年安惠娟办理抵押登记时价值为1922500元。但是在安伟光办理房产登记时即2017年3月7日,尚有银行贷款462530.98元未偿还,房产中涉及该部分产生的增长价值,不应该作为补偿原告损失的依据;因此基于该部分债务导致房产增值部分原告无权主张补偿,应按照原告与安伟光实际支付房产的价值所得进行补偿,即1922500元×(810000元-462530.98元)÷810000元÷2=412351.35元。被告安伟光与安惠娟签订的《石家庄市存量房买卖合同》已被生效判决确认为无效,但是涉案房产因有抵押造成无法返还,因此原告主张赔偿损失,予以支持。造成《石家庄市存量房买卖合同》无效,安惠娟及安伟光均有责任,因此被告安伟光与安惠娟共同承担赔偿责任。但原告与安伟光尚未解除婚姻关系,因此安伟光与安惠娟承担补偿责任。安惠娟与靳新良虽为夫妻关系,但在购买安伟光房产中并未进行参与,且原告提交的石家庄市栾城区人民法院生效判决也未认定靳新良在房屋买卖合同中存在恶意行为,而且在房屋产权登记中也登记的为安惠娟单独所有,因此原告主张靳新良承担责任,不予支持。一审判决:一、被告安伟光、安惠娟在本判决生效后十日内,一次性补偿原告孙惠娜房屋损失412351.35元。二、驳回其他诉讼请求。案件受理费6775元及保全费5000元,共计11775元,由原告负担6222元,被告安伟光、安惠娟负担5553元。

本院二审期间,当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为,《物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力是指,登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人,这种权利推定的重要意义在于护登记制度的公信力,保护善意第三人利益,以及将这种登记作为确定不动产归属的证据。《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”本案中,安惠娟与建设银行签订《个人住房(商业用房)借款合同》时,出示的涉案房产登记权利证书权利人为安伟光或安惠娟单独所有,并未显示孙惠娜为共有人,建设银行基于对登记公信力的信赖,有理由相信安惠娟依法享有处分该房产的权利,故建设银行在审查安惠娟提交的抵押材料时已经尽到了注意义务,且建设银行已经按照合同约定出借了相应款项,涉案房产已经办理了抵押登记,因此建设银行取得涉案房产的抵押权符合善意取得的构成要件,原审判决认定《个人住房(商业用房)借款合同》中的抵押条款合法有效并无不当。关于建设银行是否在发放贷款中存在不规范之处,并非本案审理范围,孙惠娜可向有关部门进行反映。

石家庄市栾城区人民法院于2018年5月25日作出(2018)冀0111民初462号民事判决,认定安伟光与安惠娟买卖行为损害了孙惠娜的利益,买卖合同应为无效,判决安伟光与安惠娟于2017年3月6日订立的石家庄市存量房买卖合同无效,该民事判决已经发生法律效力。因买卖合同无效,安伟光与安惠娟应互负返还义务,但因案涉房产已经办理了抵押登记,造成案涉房产难以返还,故孙惠娜请求撤销安惠娟就案涉房产在石家庄房屋登记交易中心办理的所有权备案登记的诉请难以得到支持。因安伟光与安惠娟的过错导致案涉房屋难以返还,因此对孙惠娜的损失,安伟光与安惠娟应当承担连带赔偿责任,但安伟光与孙惠娜尚未离婚,故安伟光与安惠娟应当承担补偿责任。关于补偿数额,安伟光与安惠娟主张房屋价值为145.8万元,但均未就房屋价值申请鉴定,安惠娟与建设银行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》注明房产评估价为1922500元,安惠娟在申请贷款时也未对银行评估价格提出异议,故原审判决认定房屋价值为1922500元并无不当。案涉房屋系孙惠娜与安伟光婚后购买且已还清贷款,故孙惠娜享有房屋一半的价值即961250元;安伟光于2017年3月1日还贷462530.98元,结合安伟光提供的银行流水明细,可认定该款项系安惠娟将款项转给安伟光用于偿还贷款,故孙惠娜应负担还贷数额的一半即231265.49元,安伟光与安惠娟应补偿孙惠娜729984.51元(961250元-231265.49元)。安惠娟与靳新良虽为夫妻关系,但孙惠娜提供的证据不足以证实靳新良与安伟光在房屋买卖合同中存在恶意串通的行为,且石家庄市栾城区人民法院(2018)冀0111民初462号民事判决亦未对此进行认定,故孙惠娜主张靳新良承担连带责任的理据不足,本院不予支持。关于安伟光与安惠娟就案涉房屋价款及补偿款纠纷,可另行解决。

综上所述,孙惠娜的上诉请求部分成立,安伟光、安惠娟的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

一、撤销石家庄市裕华区人民法院(2018)冀0108民初3926号民事判决;

二、上诉人安伟光、安惠娟在本判决生效后十日内,一次性补偿上诉人孙惠娜房屋损失729984.51元;

三、驳回上诉人孙惠娜的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6775元及保全费5000元,共计11775元,由上诉人孙惠娜负担2960元,上诉人安伟光、安惠娟负担8815元。二审案件受理费13550元,由上诉人孙惠娜负担3405元,上诉人安伟光、安惠娟负担10145元。

本判决为终审判决。

审判长 王 靖

审判员 李 祥

审判员 李 曼

二〇一九年八月八日

书记员     许晓琳

文章来源:裁判文书网

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